Информация по покупке квартиры

1. В течение длительного времени гражданам предоставлялись государственные квартиры в порядке очереди с учетом численности семьи и определенных льгот. От этого зависел размер жилой площади квартиры и количество комнат.

Право стать членом жилищно-строительного кооператива также предоставлялось в порядке очереди с учетом численности семьи и наличия льгот. Квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов регистрировались в БТИ как собственность одного члена семьи - того, кто является членом жилищно-строительного кооператива (причем в кооператив в свое время принимали не семью, а только одного из ее членов).

Квартиру, "выкупленную" у государства в конце 80-х - начале 90-х годов, также оформляли как собственность одного члена семьи.

В итоге определенной части граждан, в общем-то, искусственно, хотя и в соответствии с принятыми законами, создали права собственности. У остальных же членов семьи такого собственника при этом сохранилось право проживания в такой квартире, так как в ней они зарегистрированы (прописаны).

Действующая инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины не обязывает нотариусов требовать согласия всех лиц, прописанных и имеющих право проживания в квартире на ее продажу, если эти лица не являются сособственниками продаваемой квартиры (за исключением согласия супруга).

Иногда "выкупленные" у государства квартиры и квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов продают без ведома лиц, которые в них зарегистрированы (прописаны) и проживают. В результате покупатель такой квартиры сможет в ней зарегистрироваться (прописаться) как собственник и пользоваться ею, но следует учесть, что и у прежних жильцов сохраняется право проживания в квартире.

Несовпадение прав собственности и прав проживания является причиной многих судебных споров, часто длительных. Поэтому опытные риэлторы обычно настаивают на том, чтобы продавец взял в ЖЭК справку о составе лиц, прописанных в продаваемой квартире (форма №3). После этого риэлтор обычно просит всех прописанных в квартире не собственников подписать у нотариуса заявление о том, что им известно о предстоящей продаже квартиры, и они против этого не возражают. Подобная процедура не предусмотрена действующими законами и инструкциями, но очень полезна для покупателей квартир.

Если продавцы выехали из квартиры не снявшись с регистрации (не выписавшись из нее), и их местонахождение неизвестно, то снять с регистрации (выписать) их из квартиры можно будет только по решению суда. Причем только после того, как в судебном порядке они будут признаны безвестно отсутствующими.

В справку о составе лиц, зарегистрированных (прописанных) в квартире, иногда не включают сведения о лицах, которые временно выписаны по уважительным причинам (служба в армии, работа по контракту, лечение и пр.) и сохранили право на проживание в этой квартире. Порядок получения и проверки такой информации по инициативе покупателя или риэлтора не выработан, но иногда это удается делать по письменному запросу на имя начальника ЖЭК.

В связи с тем, что законодательство предусматривает охрану определенных прав третьих лиц (помимо продавцов и покупателей) на продаваемую квартиру, желательно поинтересоваться, не сдана ли интересующая Вас квартира в аренду, не проживают ли в ней временные жильцы.

2. Приобретение квартиры, продавцом которой выступает юридическое лицо (предприятие, учреждение, фирма, общественная организация и пр.), требует определенных знаний и юридической квалификации. Необходимо проверить не только правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности юридического лица на продаваемую квартиру, но и устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица. Устав и учредительный договор позволяют установить, правомочно ли юридическое лицо приобретать и продавать квартиры, и кто может представлять его при совершении сделок. Если квартира является собственностью государственной организации, то она может быть продана только по разрешению Фонда Государственного Имущества Украины. Полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица, подтверждаются протоколом собрания учредителей, выпиской из приказа о назначении на должность, доверенностью.

3. Иностранные граждане так же, как и граждане Украины, имеют право приобретать в Украине квартиры и, соответственно, продавать их. При покупке квартиры, собственником которой является иностранный гражданин, необходимо убедиться, что на момент совершения сделки он находится в Украине легально (не просроченная виза, вид на жительство и др.).

4. Для покупки квартиры необходимо согласие второго супруга. Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга покупателя. Подлинность подписи на заявлении супруга покупателя о согласии на покупку квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг покупателя явится к нотариусу лично. Если в заявлении супруга покупателя указывается, когда именно покупается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.

5. Квартира может продаваться по доверенности представителем ее собственников. Доверенность может быть генеральной (на право распоряжаться всем имуществом) или оформлена конкретно на право продажи определенной квартиры. В последнем случае в доверенности должны быть обязательно оговорены все условия продажи. Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок ее действия, то она действительна в течение года с даты ее удостоверения. Бывают случаи, когда собственники квартиры выехали за границу, прожили там какое-то время и только потом решили продать свою квартиру в Украине, не приезжая сюда. Если они никому не оставили заранее доверенности на право продажи квартиры, то такую доверенность им придется оформить через Консульский отдел Посольства Украины в стране проживания.

6. Считаю необходимым предупредить покупателей, что иногда на рынок жилья поступают квартиры, чьи владельцы умерли, и предполагаемые наследники начинают продавать квартиры, не дожидаясь истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя и оформления своих прав на наследство. Купля-продажа такой квартиры не может быть удостоверена до оформления свидетельства о праве на наследство. Так что, если квартира Вам подходит, можете ждать, пока наступит срок введения в права на наследство, но лучше воздержаться от передачи предполагаемым владельцам задатка за квартиру, которая еще не является их собственностью. Они могут искренне заблуждаться в отношении своих прав на наследство, собственниками квартиры могут оказаться совсем другие лица, задаток может быть потрачен, и его возврат создаст обеим сторонам несостоявшейся сделки проблемы, которые можно было и не создавать.

7. Проблемы приобретения квартиры с телефоном. Дело в том, что телефонные номера в телефонизированных квартирах являются собственностью компании Укртелеком, а не владельцев квартир. Продавец квартиры с телефоном является абонентом или пользователем телефонного номера. Разница в том, что абонентом может быть только один человек, зарегистрированный (прописанный) в телефонизированной квартире, а пользователями - все остальные лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире. Поэтому, покупая квартиру с телефоном, Вы должны знать, что вместе с квартирой Вы приобретаете право переоформления на себя телефонного номера, установленного в покупаемой квартире. Когда владелец квартиры (обычно он же и абонент) продает телефонизированную квартиру и покупает другую, тоже телефонизированную, он обычно обращается на телефонный узел с заявлением о сдаче телефонного номера по адресу проданной им квартиры. Телефонный узел даст такому владельцу справку о том, что он являлся абонентом. С этой справкой он сохранит и переоформит номер телефона в купленной им телефонизированной квартире по льготной цене. Если у Вас есть справка телефонного узла по месту Вашего прежнего проживания (прописки) о том, что Вы являлись абонентом, то Вы имеете право переоформить телефонный номер в купленной Вами квартире по льготной цене. Если же Вы покупаете телефонизированную квартиру, и не имеете такой справки (или имеете справку о том, что являлись пользователем), то Вы являетесь первым претендентом на данный телефонный номер. Переоформление телефонного номера в этом случае стоит столько же, сколько стоит установка нового номера. Также, не стоит забывать о том, что этот телефонный номер может быть отдан другому претенденту (обычно льготнику), хотя сейчас это встречается довольно редко. Если же телефонный номер передадут другому претенденту (льготнику), то Вас поставят в общую очередь. Однако Вы можете приобрести телефонный номер по коммерческой цене. Также, стоит отметить, что в Киеве очень много телефонов "на блокираторе". Снять с такого номера "блокиратор" бывает очень сложно.

8. По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет покупатель, покупая квартиру, следующие:
а) согласованная с продавцом цена квартиры;
б) услуги риэлтора (агентства недвижимости) по поиску квартиры - "комиссионные";
в) сбор в Пенсионный Фонд Украины (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
г) стоимость извлечений из Государственных реестров по покупателю и по регистрации договора купли-продажи квартиры в Государственном реестре правочинов;
д) 50% стоимости нотариальных услуг;
е) 50% стоимости услуг банка про проверке купюр;
ж) расходы по страхованию договора купли-продажи квартиры в страховой компании (по желанию покупателя). По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет продавец, продавая квартиру, следующие:
а) расходы по оформлению необходимых для нотариального удостоверения сделки документов (обычно оплачиваются из переданного покупателем задатка);
б) государственная пошлина (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
в) стоимость извлечении из Государственных реестров по продавцу (продавцам) и объекту недвижимости;
г) 50% стоимости нотариальных услуг;
д) 50% стоимости услуг банка про проверке купюр;
е) налог с доходов продавца-физического лица (размер налога зависит от многих факторов).

9. Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса. До 5 октября 2000 г. украинские товарные биржи (Киевская Универсальная Биржа, Украинская Биржа "Десятинная") имели право торговать недвижимостью, и соответственно осуществлять регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. Основная масса договоров купли-продажи квартир в г. Киеве до этой даты регистрировалась на этих двух биржах. 5 октября 2000 г. Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон Украины "О товарной бирже", и товарные биржи были лишены права регистрировать сделки с недвижимостью. Поэтому удостоверить любой договор с недвижимостью можно только в государственной нотариальной конторе нотариуса или у частного нотариуса. При регистрации договора купли-продажи недвижимости нотариус удерживает стоимость нотариальных услуг, госпошлину и сбор в Пенсионный Фонд Украины.

10. Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в БТИ г. Киева. После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева, права собственности на купленную Вами квартиру переходят к Вам, как к покупателю (ст. 640 ГК Украины), и Вы сможете зарегистрироваться (прописаться) в купленной Вами квартире.

11. Сегодня на рынке недвижимости финансовый риск ложится, прежде всего, на покупателя, и поэтому я настоятельно рекомендую покупателям заключить договор страхования финансовых рисков покупателя недвижимости (договор титульного страхования), который оградит их от многих проблем. Если в период действия договора титульного страхования сделка будет в судебном порядке расторгнута, то покупатель сможет вернуть свои деньги. Подробнее >>>

Специалисты, изучающие судебную практику рынка недвижимости, рекомендуют покупателям квартир быть осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат и торопят покупателей, если квартира продается по доверенности, а также, если личности продавцов вызывают сомнение. Подробнее вопросы безопасности при операциях с недвижимостью описаны в разделе "Ваша безопасность".

12. Покупатели квартир! НЕ РИСКУЙТЕ!

К Вам пришел риэлтор - попросите его предъявить паспорт, служебное удостоверение или доверенность агентства недвижимости, которое он представляет.