Специфика операций с коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость включает в себя все виды недвижимого имущества, способные приносить доход, - офисы, склады, гостиницы, развлекательные центры, торговые и производственные помещения. Самым важным в операциях с коммерческой недвижимостью является правильное определение цены объекта. Естественно, что стремления продавцов и покупателей, равно как арендодателей и арендаторов, кардинально противоположны.

Одним выгодней установить максимально возможную цену, по которой данный объект может быть продан или сдан в аренду, тогда как другие, наоборот, желают найти помещение нужного качества по минимальной цене. Однако, лишь установив реальную рыночную стоимость помещения, можно рассчитывать получить прибыль при максимально сжатых сроках осуществления сделки.

Определение рыночной стоимости объекта начинается с изучения информации по конкретному интересующему сегменту рынка коммерческой недвижимости. Лучшим помощником в этом деле может стать опытный риэлтор, специализирующийся на сопровождении сделок по тем или иным видам коммерческой недвижимости.

Вообще, при совершении любых операций с коммерческой недвижимостью, без посредничества агентства недвижимости не обойтись. Дело в том, что реально заключенные договоры отличаются довольно большим разбросом цен. Такой разброс зависит от правового статуса объекта, от схемы сделки, от вида финансирования и от многих других факторов, прекрасно знакомых профессиональным риэлторам, но остающихся неизвестными для тех участников рынка, для которых операции с недвижимостью являются разовыми сделками. Специалисты агентства недвижимости помогут найти «золотую середину» в стоимости объекта, одинаково устраивающую обе стороны.

Для оценки стоимости объекта собственник должен предоставить в агентство недвижимости сведения о физических характеристиках объекта (например, год постройки, площадь, степень износа) и его месторасположении, а также информацию об имущественных правах на объект. Крупные агентства недвижимости практикуют выезд специалистов непосредственно на объект, поскольку некоторых данных может быть недостаточно для точного определения его стоимости.

Покупая или снимая в аренду коммерческую недвижимость, с предельным вниманием отнеситесь к изучению всех документов.

Прежде всего, собственник продаваемого или сдаваемого в аренду помещения должен показать вам подлинники документов, подтверждающих его право распоряжаться данным объектом недвижимости. Если же собственник отказывается продемонстрировать подлинники, то высока вероятность того, что помещение заложено или находится под арестом.

К числу документов, которые должен показать собственник помещения, относятся свидетельство о регистрации фирмы и выписка из протокола о назначении Генерального директора (последняя может быть заменена нотариально заверенной копией Устава).

Далее, в регистрационной службе по месту нахождения объекта необходимо получить выписку из ЕГРП. При помощи такой выписки можно получить достоверную информацию о том, в чьей собственности находится объект, его площадь и точный адрес, наличие арендаторов, а также то, не находится ли данный объект под арестом и не является ли он предметом судебного спора. Если же в ответ на запрошенную вами выписку вы получите письменный отказ, то знайте: у продавца или арендодателя помещения нет на него зарегистрированных прав.

Следующие документы, с которыми следует вам ознакомиться, - это выписка из паспорта БТИ, экспликация (планировка) объекта и его поэтажный план. Обязательно следует проверить соответствие данных, указанных в перечисленных документах, реальному состоянию объекта. Помните, что если вы заключите сделку купли-продажи, несмотря на имеющиеся в документах расхождения и несоответствия, в дальнейшем для регистрации своего права на данный объект недвижимости вам придется затратить немало времени и денег. Если же речь идет об аренде, то в этом случае арендатору самому придется платить штраф проверяющей комиссии.